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Les niches sociales dans le viseur EXCLUSIF. Un rapport de l'administration, dont le Parisien -...
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MEUBLE Loi prime sur le reste

Location meublée saisonnière : lorsque le fiscal et le social occultent les risques juridiques

 

 

Au terme de cette période estivale, il est de bon ton de revenir sur les pratiques que l’on a pu rencontrer lors de nos locations saisonnières respectives. En effet, la multiplication des plateformes dédiées ou généralistes conduit à une offre pléthorique en matière de location saisonnière (studios, appartements, villas). Les propriétaires recherchent généralement via ce type de location un dispositif à rentabilité élevée dont les revenus sont moins fiscalisés que ceux issus de la location nue. En outre, le régime social peut présenter des avantages importants dans certaines situations. Malheureusement, les propriétaires et leurs conseils ignorent souvent certaines juridiques essentielles, alors mêmes qu’ils encourent des sanctions financières lourdes voire très lourdes.

I.   Une location saisonnière régie par le Code du tourisme

La location saisonnière est régie par le Code du tourisme, dont l’article D 324-1 dispose : « Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».

 

Il s’agit donc :

-          D’une location meublée (d’une villa, d’un appartement ou d’un simple studio)

-          De courte durée (à la journée, à la semaine, au mois)

-          A un locataire qui n’y élit pas domicile (qui n’occupe pas le bien à titre de résidence principale).

 

Il nous semble que cette définition est applicable à toutes les locations saisonnières.

 

A noter que le Code du tourisme qualifie cette location saisonnière de « meublé de tourisme ». Cette notion est encore différente du meublé de tourisme que nous pourrions qualifier « classé » matérialisé comme ci-dessous :

Logo Meuble Tourisme 

 

Le meublé de tourisme « classé » est obtenu selon une procédure particulière.

 

IMPORTANT : Le code général des impôts prévoit l’application du régime micro BIC dès lors que les recettes de l’année précédente ou de la pénultième année n’excède pas un certain plafond. Or, il existe deux plafonds conduisant à deux abattements différents : - Seuil de 70 000 € avec un abattement de 50%

                     -     Seuil de 170 000 € avec un abattement de 71%.

L’article 50-0 du CGI ouvre le bénéfice du seuil et abattement élevé au meublé de tourisme, mais de quel « meublé de tourisme » s’agit-il ?

II.   Des sanctions en cas de non-respect du formalisme

Les personnes pratiquant la location saisonnière ou plutôt le « meublé de tourisme » au sens de l’article D324-1 du code du tourisme sont liées à certaines formalités juridique dont le nonrespect est sanctionné pécuniairement.

A.Un déclaration préalable en maire voire un enregistrement en ligne

Depuis très longtemps, la déclaration du meublé de tourisme est obligatoire en mairie, quels que soient la durée de la location, la taille de la commune ou le type de bien loué. 

Cette déclaration en mairie via un formulaire dédié a pour objectif la mise en place de la taxe de séjour qui doit être collectée par le propriétaire loueur.

Depuis la loi pour une république numérique n° 2016-1321 du 7 octobre 2016, a été introduit un procédure d’enregistrement en ligne préalable à toute location saisonnière.

Parmi les grandes villes ayant mis en place cette procédure, nous pouvons citer Paris et Bordeaux avec un entrée vigueur respectivement le 1er décembre 2017 et 1er mars 2018.

 

A noter : cette procédure d’enregistrement préalable s’applique y compris au propriétaire qui loue une partie de leur résidence principale moins de 120 jours par an. La procédure est donc très largement généralisée.

 

Le défaut de déclaration préalable ou d’enregistrement est sanctionnée par une amende de troisième catégorie de 450 €.

 

A noter : Les plateformes numériques seront tenues de n'accepter que les propriétaires immatriculés en Mairie

L'article L 324-2-1 du Code du tourisme oblige aussi les plateformes numériques à obtenir une déclaration sur l'honneur des loueurs.

Ceux-ci doivent préciser qu'ils respectent leurs obligations déclaratives (par exemple en termes de déclaration d'impôt sur le revenu) et d'autorisation préalables.

La nouvelle réglementation impose aux plateformes numériques de ne diffuser des offres de location que si le loueur mentionne son numéro d'immatriculation.

Donc en pratique, seules les personnes ayant fait leur déclaration pourront utiliser les platesformes numériques pour exercer leur activité.

Les plateformes numériques devront aussi décompter le nombre de jours pour ceux qui louent leur résidence principale.

Au-delà de 120 jours, la résidence principale ne peut plus faire l'objet de location jusqu’à la fin de l'année en cours. Le logement sera donc bloqué par les plateformes numériques. Depuis le 1er décembre 2018, les biens meublés mis en location doivent être enregistrés et aborder un numéro d’autorisation, dans les villes où l’enregistrement des logements est obligatoire. 

Mercredi 6 juin 2018, l’État et les sites de location en ligne ont signé un accord. Sans numéro, les annonces des locations seront supprimées par les plateformes.

Un autre point important du nouvel accord signé, c’est la limitation à 120 jours de location d’un bien meublé. Si au bout de 120 jours le particulier ne respecte pas cette nouvelle limite, les plateformes de location bloqueront alors l’offre.

 

 

B.Attention au changement d’usage

La location saisonnière au sens de l’article D324-1 du Code du tourisme n’est pas considérée comme une location à usage d’habitation mais comme une activité professionnelle.

 

Dès lors, la mise en location saisonnière d’un bien à usage d’habitation est considéré comme un changement d’usage soumis à une réglementation stricte et lourdement sanctionnée.

 

Tout d’abord, le changement d’usage est soumis à une autorisation préalable du maire dans toutes les communes de plus de 200 000 habitants. L’INSEE recense 11 villes de plus de 200 000 habitants (Les données de population au 1ᵉʳ janvier 2015 dans les limites territoriales des communes existant au 1ᵉʳ janvier 2017 sont authentifiées par le décret n°2017-1873 du 29 décembre 2017) :

 

Villes

Population 1er janvier 2015

Paris

2 228 409

Marseille

869 815

Lyon

521 068

Toulouse

479 638

Nice

346 055

Nantes

311 479

Montpellier

282 143

Strasbourg

281 512

Bordeaux

253 812

Lille

237 079

Rennes

221 272

 

Ensuite, la loi pour une République numérique précédemment évoquée a également ouvert la possibilité pour les communes de moins de 200 000 habitants d’imposer la procédure d’autorisation préalable. Cette autorisation préalable est décidée par un délibération du Conseil municipal ou de l’EPCI (Établissement public de coopération intercommunale).

 

A titre d’information, les communes d’Aix en Provence et de Menton ont décidé de mettre en place cette procédure d’autorisation préalable au changement d’usage dès 2018.

 

Enfin, la sanction... 

Cette dernière est très lourde puisqu’elle peut atteindre 50 000 € (Amende) par logement loué sans autorisation préalable de changement d’usage ainsi qu’une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré habitable... On chiffre très vite l’astreinte pour une villa de 200 m2...

III.   Conclusion

Toutes ces informations sont à la disposition sur le site www.service-public.fr Nul n’est censé ignorer la loi. La prudence est donc de rigueur lorsqu’il s’agit d’accompagner un client ou de se lancer personnellement dans l’acquisition ou dans la gestion d’un bien destiné à la location saisonnière. Encore une fois, démonstration est faite : le civil prévaut sur le fiscal et le social.  Prenons donc les choses dans l’ordre et adoptons une procédure rigoureuse face à ce type de location qui se généralise dans une grande anarchie juridique...

 

Mis à jour le mardi 28 août 2018 10:07

La fiscalité de l'assurance-vie évolue

 

Le Gouvernement a annoncé :

  • la mise en place d’un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), applicable aux produits issus des primes versées sur un contrat d’assurance-vie à compter du 27 septembre 2017 ;
  • une augmentation du taux de la CSG de 1,7 pt qui portera le taux des prélèvements sociaux  (PS) à 17,2% (15,5 % + 1,7 %).

Maintien du régime fiscal actuel pour les produits afférents à des primes versées avant le 27 septembre 2017 quel que soit le montant de ces primes
 
Les produits issus des primes versées avant le 27 septembre 2017 demeurent soumis au régime fiscal actuel : choix entre le Prélèvement Forfaitaire Libératoire (PFL : taux de 35 %, 15 % ou 7,5 % en fonction de la durée du contrat) et le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le seul changement porte sur le taux des prélèvements sociaux qui serait porté à 17,2 % pour tous les produits acquis à compter du 1er janvier 2018.

 

Tableau récapitulatif

Mis à jour le jeudi 16 novembre 2017 16:26

Fiscalité : les dernières informations

ISF, «flat tax», fiscalité de l’assurance vie : nos dernières informations


Le projet de loi de finance sera présenté les 27 et 28 septembre.

Suppression de l’abattement de 40% sur les dividendes, prélèvement forfaitaire unique de 30% sur les revenus du capital, SCPI et OPCI compris dans l’assiette du futur impôt sur la fortune immobilière (IFI)…Telles sont nos dernières informations à quelques jours de la présentation du projet de loi de finances pour 2018.

Le gouvernement présentera les 27 et 28 septembre le projet de loi de finances pour 2018 et le projet de loi de financement de la sécurité sociale, qui seront éventuellement amendés en Commission des finances, puis à l’Assemblée nationale et au Sénat. Selon nos dernières informations, le PLF pour 2018 devrait notamment prévoir :

 

Prélèvement forfaitaire unique

- L’instauration d’un prélèvement forfaitaire unique de 30% sur les revenus du capital, contributions sociales et impôt sur le revenu cumulés. Ce PFU s’appliquera notamment aux intérêts, aux dividendes – l’abattement de 40% serait supprimé - et aux plus-values de cession de valeurs mobilières.

Les contribuables faiblement ou non imposés conserveront néanmoins la possibilité d’opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux qui s’élèveront au taux global de 17,2% contre 15,5% actuellement, avec l’augmentation prévue de 1,7 point de la CSG.

IFI

La suppression de l’ISF et son remplacement par un impôt sur la fortune immobilière.

Cet impôt concernera les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros, comme pour l’ISF actuel, avec un barème identique. La résidence principale bénéficiera de la même manière d’un abattement de 30% (décote non applicable si celle-ci est détenue via une société civile immobilière).

 

Les immeubles affectés à l’exploitation de l’entreprise du contribuable seront toujours exonérés. A l’inverse, SCPI et OPCI seraient compris dans l’assiette du futur impôt sur la fortune immobilière (IFI).  La somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne pourra pas excéder 75% des revenus.

Livrets

Le maintien des régimes fiscaux avantageux des produits d’épargne populaire, comme le livret A, le livret de développement durable et solidaire (LDDS), l’épargne salariale et l’assurance vie en deçà d’un encours global de 150.000 euros pour une personne seule (300.000 euros pour un couple).

A noter que le gouvernement envisage de geler durant deux ans le niveau actuel de rémunération du livret A (0,75%), afin d’alléger la charge des bailleurs sociaux qui seront touchés par la baisse des APL.

PEL et assurance vie

L’application du PFU de 30% sur les plans d’épargne logement ouverts à compter du 1er janvier 2018. Un PEL ouvert en janvier 2018 offrira ainsi une rémunération annuelle brute de 1% (hors prime d’Etat), qui sera ramenée à 0,70% après application du prélèvement libératoire unique. Important : les anciens PEL ne seront pas touchés par cette mesure, notamment ceux ouverts avant mars 2011 qui bénéficient d’une rémunération annuelle de 2,5% et ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.

L’application du PFU de 30% sur les gains des contrats d’assurance vie au-delà d’un encours global de 150 000 euros pour une personne seule (300.000 euros pour un couple).

Les autres avantages fiscaux sont maintenus, à l’instar du régime sur les successions (abattement de 152 500 euros par bénéficiaire, puis taxation à 20% jusqu’à 852 500 euros et 31,25% au-delà) et des abattements de 4 600 euros et 9 200 euros après huit ans de détention.

Taxe habitation

La suppression progressive de la taxe d’habitation, pour les ménages dont le revenu fiscal de référence s’élève à 27 000 euros pour une personne seule, 43 000 euros pour un couple sans enfant et 49 000 euros pour un couple avec un enfant. La taxe serait diminuée d’un tiers en 2018, puis d’un nouveau tiers en 2019, avant une exonération totale en 2020.

Notre opinion : on ne peut exclure des arbitrages de dernier moment, notamment pour certaines niches fiscales (Pinel, Sofica…). 

Mis à jour le jeudi 5 octobre 2017 15:08

Retraites : le niveau des pensions devrait baisser jusqu'en... 2060

Retraites : le niveau des pensions devrait baisser jusqu'en... 2060

 
Selon un rapport du Conseil d'orientation des retraites, les pensions des retraités vont forcément être orientées à la baisse dans les années à venir
Selon un rapport du Conseil d'orientation des retraites, les pensions des retraités vont forcément être orientées à la baisse dans les années à venir (AFP/Joel Saget)

Le Conseil d’orientation des retraites (COR) a beau faire et refaire les calculs, le compte n'y est pas. Selon les projections actualisées du Conseil d’orientation des retraites (COR), le besoin de financement de l’ensembledes régimes de retraites s’établira encore à 0,4 % du PIB en 2019 et 2020, autrement dit à pas loin de 10 milliards d’euros.

Selon « Les Echos », l’avant-projet de rapport annuel du COR, qui doit être débattu mercredi, l’équilibre n'est possible qu'à long terme à l'horizon 2030. Et encore, il faudrait pour cela que la croissance des revenus d’activité dépasse durablement 1,5 % par an et que le taux dechômage retombe à 4,5% contre près de 10% aujourd'hui. 

Dans ce scénario central parmi les cinq envisagés, le COR estime que «les déficits accumulés au cours des quinze premières années de projection n’étant pas entièrement couverts par les excédents des dix années suivantes », les régimes de retraites généraient encore une dette sur 25 ans, écrit le COR, mais elle serait minime (0,1 point de PIB). Mais avec un taux de chômage de 7% à moyen terme et une croissance de 1,3%, les choses se corsent. Selon les Echos, le besoin de financement serait encore de 0,5 point de PIB en 2030 et même supérieur à 1 % de PIB en 2040 si les revenus progressaient de seulement 1 % par an.

Mis à jour le mardi 23 juin 2015 15:02

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